AUTOPROMOCIÓN DE VIVIENDA
CONSTRUYE TU PROPIA CASA EN 10 PASOS
¿Estas pensando en construir tu propia casa? Has llegado al sitio adecuado! Mediante la autopromoción de vivienda te conviertes en el “Promotor” de tu propia casa y ahorras entre un 15-30% de beneficio del promotor y un 5% de la inmobiliaria en concepto de trámites administrativos y comisiones. Para que te hagas una idea, una vivienda de obra nueva que sale a la venta en una inmobiliaria por 160,000€ te costará 120,000€ de este modo.
Otra ventaja extremadamente importante es que vas a controlar el diseño de la casa y cada aspecto de materiales, distribución e iluminación, siendo una vivienda totalmente personalizada y adaptada a tus necesidades y las de tu familia.
A continuación te explico el proceso para la construcción de una casa paso a paso para que puedas tener una visión global del mismo.
10 pasos para construir tu casa ideal
#1 – El lugar
Es probable que si estas aquí tengas ya un Solar en el que construir tu casa, pero en caso contrario hay ciertas cosas a tener en cuenta para elegirlo. Para asegurarte de que no vas a tener problemas es recomendable solicitar una nota simple en el registro de la propiedad (unos 4€) que informe de si existen deudas, gastos de urbanización o embargos sobre el mismo. Además te informará de posibles servidumbres, especialmente en cascos antiguos.
Lógicamente será más interesante un Solar cercano a colegios, polideportivos y transportes públicos, que harán que tu vivienda sea más accesible y cómoda.
Se debe tener en cuenta la orientación y posición de los edificios cercanos, ya que van a afectar a la luz solar y a las corrientes de aire que podamos tener, así como la horizontalidad del mismo, ya que reducirá los costes a la hora de diseñar la cimentación.
Siempre puedes solicitar ayuda al futuro arquitecto de la vivienda para que te asesore en la elección del lugar, ya que te podrá ayudar a elegir el mejor según tus necesidades y las posibilidades de diseño una vez adquirido.
#2 – El Arquitecto, tu aliado
Quizá como ADARCH Arquitectura no seamos los más imparciales a la hora de recomendar un Arquitecto, pero podemos establecer unas pautas generales que debería tener un buen técnico para convertirse en tu aliado a la hora de diseñar y construir tu vivienda.
Debe ser un Arquitecto titulado y colegiado, ya que la ley establece que es el único técnico apto para proyectar y dirigir la obra de viviendas (entre otras construcciones), además deber ser un profesional cercano en el trato y accesible, ya que va a estar a tu lado durante varios meses hasta el final del proceso.
Dato importante: El Arquitecto debe velar por TUS intereses como su cliente. Si has contactado antes con el Constructor, te recomendará a su arquitecto de cabecera, que le deberá el favor de haberle conseguido un cliente y al final las decisiones irán en función del constructor y sus intereses. Es muy importante que elijas un Arquitecto independiente del constructor, para que pueda trabajar por TI y por tu vivienda, sin que puedan influir en él aspectos externos.
Desde ADARCH Arquitectura nos comprometemos al 100% con el cliente y le acompañaremos desde el principio hasta el final de la construcción de su vivienda, velando por sus intereses y necesidades y haciendo que el proceso de crear su hogar sea algo fácil y llevadero.
#3 – Estudio previo, evita sorpresas
Construir tu vivienda es probablemente la mayor inversión que has hecho hasta el momento, por lo que es de vital importancia tener la mayor información posible antes de empezar a actuar.
El primer paso debe ser realizar un estudio previo, el Arquitecto analizará la parcela, estudiará la normativa municipal específica de la zona, su edificabilidad (metros cuadrados que te permiten construir como máximo en proporción a los metros de suelo), su ocupación y las características que deba tener la vivienda. Esto evitará que las primeras ideas o bocetos lleven a disgustos posteriores al ver que la normativa los impide.
Es más que interesante realizar un levantamiento topográfico de la parcela con el que poder empezar a dibujar con rigor y precisión, así como un estudio geotécnico del subsuelo, que aporte datos de la calidad y resistencia del mismo para poder diseñar la cimentación adecuada al mismo.
Invertir en un buen estudio previo evitará que se alarguen los plazos de licencias al aparecer “sorpresas” indeseadas. No te la juegues!
#4 – Diseño de la vivienda, tomas de decisiones
Llegamos a la fase más decisiva (y creativa) del proceso para construir tu vivienda. En este punto el cliente debe definir un programa de necesidades en el que establezca el número de dormitorios, baños y resto de estancias que desee incluir en su vivienda, todo ello dentro de un presupuesto aproximado que debería tener previamente, para poder decidir superficies y materiales.
En ADARCH Arquitectura queremos que la casa sea totalmente tuya y se adapte a tu forma de vivir, por lo que necesitaremos conoceros, saber si tienes o vas a tener familia, cómo sueles vivir dentro de tu casa y, en definitiva, poder entenderte para darte el diseño que necesitas y que la vivienda se encaje a tu vida como un guante a medida. Para ello tenemos un cuestionario con el que conoceros mejor y ayudaros a definir correctamente la vivienda.
En este punto puedes estudiar diferentes opciones según tus intereses: Edificación pasiva o bioclimática, que reduce el consumo de energía y mejora muchísimo la eficiencia energética de la vivienda mediante el uso de sistemas pasivos de climatización. Diseño vanguardista o tradicional, espacios abiertos o compartimentados, relaciones entre los espacios, acabados materiales en madera, hormigón, cerámicos, sintéticos… Déjate guiar por tu Arquitecto, conoce bien los materiales y técnicas constructivas para que tu casa sea un éxito!
En ADARCH realizaremos varias propuestas para tu vivienda, te mostraremos planos y dibujos 3D para que puedas ver tu casa y realizar todas las modificaciones que sean necesarias antes de dar tu visto bueno al diseño final.
Con la distribución de la vivienda tendrás el Proyecto Básico, que posteriormente se ampliará a Proyecto de Ejecución, en el que se incluye planos y especifica todos los materiales, sistemas constructivos e instalaciones necesarias para la vivienda, junto con las mediciones y el presupuesto exacto para cada partida, para así poder tener el presupuesto definitivo de la obra (que después habrá que negociar con los constructores).
#5 – Licencias y trámites, hazlo sencillo
Paciencia, es lo que debes tener en esta fase. Tienes los planos, tienes el diseño, quieres empezar cuanto antes… pero es necesario solicitar Licencia de Obras en el ayuntamiento para poder empezar a construir esa vivienda.
Si has realizado los pasos anteriores correctamente, únicamente tendrás que esperar a que te avisen para que puedas iniciar las obras (previo pago de las tasas correspondientes).
Aprovecha este tiempo para buscar a los agentes que faltan por aparecer, el Arquitecto Técnico (antiguo Aparejador) y empresa constructora, ya que hasta este momento no eran necesarios.
#6 – Arquitecto Técnico y Constructor
En este punto deberías tener claros dos agentes que participan en la construcción de una casa: Promotor (tu) y Arquitecto, sin embargo para empezar la obra debes contar con los dos que faltan.
El Arquitecto técnico (antiguo Aparejador), será el Director de Ejecución de la obra y su responsabilidad será cuidar la calidad y los aspectos de seguridad y salud en la obra, así como coordinar los distintos gremios y materiales que llegan a la obra. Junto al Arquitecto (que actúa como Director de Obra) forman la Dirección Facultativa, el binomio de técnicos responsable de que tu vivienda se construya correctamente.
Por último deberás escoger una Empresa Constructora para que ejecute las obras, será quien lleve a los operarios de los diferentes gremios, encargará los materiales, herramientas y medios necesarios para completar la construcción. La elección de constructor se desarrollará en otro post ya que es bastante compleja, pero como norma general deberías pedirle referencias de otras obras que haya ejecutado para que puedas ver sus calidades y acabados, así como negociar los términos del contrato: forma de pago, garantías y plazos de ejecución para que todo quede claro antes de poner el primer ladrillo.
En el caso del Arquitecto Técnico y el Constructor puede ser positivo que hayan trabajado juntos antes, ya que de este modo la comunicación y coordinación es más fluida entre ellos, para poder solventar de un modo más ágil cualquier imprevisto que pueda surgir. Sin embargo se debe garantizar su independencia ya que Arquitecto y Arquitecto Técnico deben velar por los intereses del Promotor y no por los de la empresa constructora.
Importante: Se desaconseja al autopromotor (a no ser que tenga experiencia) que contrate él mismo cada uno de los gremios como autónomos, ya que de ese modo actuaría como Contratista Principal, lo que te supondría tener que encargarte de la coordinación de todos los trabajadores de diferentes empresas y especialidades, compra de materiales y además te generaría obligaciones relacionadas con seguridad y salud. también hay que tener en cuenta que el constructor te cobrará las “unidades de ejecución de obra” con un IVA del 10% en lugar del 21% que deberías pagar a un autónomo por sus horas o por la compra de los materiales sueltos, ahorrando un jugoso 11%.
#7 – Empieza la obra!
El día que tanto habías esperado! Llega la excavadora y empiezan a excavar zanjas, cimentación y allanar el terreno!
En el momento en que tengas en tus manos la Licencia de obras empieza a tramitar el alta del suministro de agua y electricidad auxiliares de obra, para que la constructora pueda trabajar con comodidad y tengan el agua necesaria para preparar los materiales. En ADARCH Arquitectura podemos ayudarte con este trámite para que te sea más fácil y resolveremos cualquier duda que puedas tener.
En el caso de construir una casa en Rafelbunyol o prácticamente cualquier otro punto del área metropolitana de Valencia, los suministros deberán tramitarse con Aguas de Valencia (Global Omnium) y Iberdrola Suministradora.
A partir de aquí solo te queda ir escogiendo cómo quieres que sean los interruptores y el color con el que pintarás los dormitorios.
#8 – Control de la ejecución de obra
Este paso es bastante desconocido, pero muy importante ya que te asegurará que la vivienda está correctamente ejecutada: el control de calidad.
Entre otras comprobaciones, se establecerán lotes del hormigón que llegará a la obra y se llevarán a un laboratorio para que comprueben que tiene la resistencia correcta con la que se había calculado la estructura (por eso ya no se puede hacer hormigón en obra para estructura como unos años atrás)
Se dejará constancia de todos los materiales, con sus albaranes y facturas. De este modo al finalizar la obra podrás tener un documento con toda la información de tu obra.
Si has escuchado hablar del Seguro Decenal, debes saber que NO te afecta ya que es un seguro que están obligados a contratar los promotores que construyen para otros, pero en caso de autopromoción para entrar a vivir a la vivienda tu estás exento de contratarlo, ahorrando de este modo bastante dinero y la obligación de contratar un OCT (organismo de control técnico externo) que revise cada aspecto de la obra ya que en caso contrario ninguna aseguradora firma una póliza.
No te preocupes, probablemente ni te enterarás de este paso en la obra, ya que es responsabilidad de la dirección facultativa.
#9 – Fin de obra, últimos trámites
Parece que ya ha terminado pero queda un último esfuerzo. Una vez finalizada la obra se debe cerrar el expediente de obras en el Ayuntamiento, con la firma del Certificado de Final de Obra por parte de la dirección facultativa (visado en sus colegios) y así podrás reclamar tu fianza en el ayuntamiento.
Se redactará el Libro del Edificio, con toda la documentación que debe incluir de acuerdo a la ley, entre otros, un manual de uso y mantenimiento para que las condiciones de la vivienda sigan siendo las mejores con el paso de los años.
También deberás inscribir la Obra Nueva Terminada en el Registro de la Propiedad correspondiente y, finalmente, podrás solicitar Licencia de Primera Ocupación al ayuntamiento de tu localidad, que será el documento que acredite que la vivienda es habitable y cumple todos los requisitos para vivir en ella, de este modo las empresas de suministros te permitirán contratar agua y electricidad.
#10 – Disfruta de tu HOGAR
Si, por fin has acabado tu vivienda! Ahora toca lo mejor: Disfrutar de tu nuevo hogar, hacerlo tuyo y celebrarlo con la familia y los amigos.
Desde ADARCH Arquitectura podemos también asesorarte en el diseño interior de la vivienda, recomendándote materiales de acabados, muebles y decoración acorde al concepto de la vivienda para que sea más coherente si cabe.
Espero que con esta guía de 10 pasos para construir tu vivienda te haya quedado claro el proceso, los pasos a seguir y los agentes que intervienen en la misma.
Construir tu propia vivienda puede parecer algo inmenso y muy complejo, pero con el asesoramiento técnico adecuado te aseguro que será un proceso en el que podrás disfrutar y participar del diseño de tu propia casa en todas sus fases y del que posteriormente te podrás sentir orgulloso.
En ADARCH Arquitectura estaremos encantados de acompañarte en este camino desde el primer momento, así que si quieres más información acerca de cualquiera de los puntos o tienes alguna duda (por tonta que parezca) te invito a rellenar el siguiente formulario y nos pondremos en contacto contigo en el menor tiempo posible.
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